StarRich Realty

모 건설 시행사의 소유로 알려진 강남대로 빌딩의 매매 현황이 화재이다.

소금장수로 시작해 대형 시행사까지 만들어내 화재가 되고 있는 시행사 대표는 과감한 투자와 수익을 내는 것으로 유명한데, 현재 가지고 있는 자산의 매각 진행에 많은 힘을 쏟고 있다.

​그 중 하나는 강남대로 대로변에 위치한 빌딩으로 신논현역 3번 출구에서 80M 떨어진 코너 건물이다.

2021년 3월 경매로 나온 본 건물을 1054억에 낙찰 하고, 뒤에 있는 코너 꼬마빌딩 까지 매입 하여 재개발을 시도 하였으나 꼬마빌딩 매입에 난항을 겪고, 개발 시점이 늦춰지며 부동산 불씨가 사그라 들면서 재개발에 대한 PF 대출이 이뤄지지 않은 것으로 판단 된다.

빌딩의 대지는 1207㎡, 연면적 4399㎡로 큰 규모에 속하고, 토지는 노선상업지역으로 재건축 하더라도 용적률 차이는 크지 않을 것으로 본다.

현 건물은 공실 상태로 명도가 완료 되었지만 재건축 하려면 몇가지 따져 봐야 한다.

1. 재건축 한다고 임대 면적이 많이 늘어날까?

일부분은 노선상업지라 하더라도 대부분은 3종주거지역이라 재건축 면적이 드라마틱 하게 늘어나진 않는다.

그래도 각종 규제를 이용하여 용적률을 늘리면 생각보다 훨씬 뛰어난 건축물이 탄생할 것이다.

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2. 명도도 완료 되었는데 리모델링을 할까?

리모델링 하기엔 좋은 조건이긴 하다. 코너 건물이 건축물 토지와 인도의 경계선에 맞붙어 지어진 건물이다.

1980년에 지어진 건물이라 한계점이 있다. 오래된 건물이기에 층고가 낮아 너무 아쉽다.

층고는 같은 면적보다 더 넓어 보이고 인기가 많아 임대료도 더 높게 측정이 된다. 그래도 재건축은 비용이 많이 드니 리모델링 후 재건축을 생각하는 편이 훨씬 경제적이다.

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3. 그럼 현재 매각가는 합리 적인가??

2021년 1054억에 경매 낙찰을 받아 2022년 5월 1700억에 매각 진행을 했다.

이 후 가격이 비싸다는 것을 알았는지 2022년 7월에는 1600억, 11월에는 1550억, 현재는 1500억이다.

가격이 계속 내려가고 있다.

하지만 아직도 고가이다.

365평에 1500억 이라면, 대지 1평당 매각가는 4억1천만원이다.

건물 가격을 뺀 토지가 중에서 평당가 4억대는 강남대로, 테헤란로, 도산대로 중에서 가장 좋은 위치의 s급 토지를 살 수 있는 가격이다.

물론, 그런 매물은 현재 없다! 아니 있긴 하다.

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s급 위치의 재건축 하기 정말 좋은 대한민국 최고의 자리의 매물이다.

최근에 스타리치 중개법인에서 직접 전속 계약을 진행하여 암암리에 작업중에 있다.

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우리가 보유하고 있는 매물과 비교해 보아도 매력이 훨씬 떨어진다.

가격을 조정 한다면 그땐 다시 보아야 겠지만, 지금 가격으로는 비싸다는 결론이다.

물론 우리가 직접 협상에 나선다면 가격 조율이야 훌륭히 수행하겠지만, 궂이 1500억을 주고 저 빌딩을 사려 한다면 추천하지 않는다.