이재명 대통령의 부동산 정책 및 공약 종합 분석

제21대 대통령으로 당선된 이재명 더불어민주당 후보의 부동산 정책은 기존 민주당 정권의 규제 중심 접근에서 공급 확대 중심으로의 전략적 전환을 보여준다. 이번 정책 방향은 과거 문재인 정부 시절의 강력한 부동산 규제와는 차별화된 접근으로, 세금을 통한 수요 억압보다는 주택 공급 확대를 통한 시장 안정화에 중점을 두고 있다.

정책 기조의 근본적 변화

20대 대선과의 차별화

이재명 대통령의 부동산 정책은 지난 20대 대선 당시와 현저한 차이를 보인다. 20대 대선에서는 기본주택과 국토보유세, 분양가상한제 강화 등 규제 중심의 정책을 내세웠으나, 이번 21대 대선에서는 관련 시장 침체가 장기화하는 만큼 규제 완화를 중심으로 한 부동산 정책을 구상했다. 특히 지난 대선에서 '311만 가구 공급'이라는 구체적 수치를 제시했던 것과 달리, 이번에는 공급 확대를 앞세우면서도 구체적 목표치를 제시하지 않았다.

이러한 변화의 배경에는 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 성찰이 있다. 이 대통령은 "민주당 정권이 집권했을 때 집값이 올랐는데 왜 그랬을까, 전 생각을 바꾸기로 했다"며 정책 전환의 필요성을 인정했다. 이는 정책 실패에 대한 무한책임 의지와 함께 시장의 요구를 존중하겠다는 입장으로 해석된다.

세금 정책에서의 패러다임 전환

이재명 대통령의 가장 주목할만한 정책 변화는 부동산 세제에 대한 접근이다. 그는 "부동산 가격이 오른다고, 다른 지역과 좀 괴리감이 생겨도 서로 비싸게 사고팔겠다는 것을 굳이 압박해서 낮출 필요가 있느냐"며 "세금은 국가 재정 확보를 위해 걷는 것인데 다른 제재 수단으로 사용되면 정당성을 얻기 어렵다"고 밝혔다. 이는 세금을 통한 부동산 가격 조절에 대한 근본적 의문을 제기한 것으로, 과거 민주당 정권의 핵심 정책 도구였던 징벌적 과세에서의 탈피를 의미한다.

주택 공급 확대 정책

4기 신도시 개발 계획

이재명 대통령의 핵심 공약 중 하나는 4기 신도시 개발이다. 그는 "교통이 편리한 제4기 스마트 신도시 개발을 준비해 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 쾌적하고 부담 가능한 주택을 공급하겠다"고 밝혔다. 이 계획은 주택경기 위축으로 수년 뒤 공급부족 상황이 더 심각해질 경우에 대비한 선제적 공급 방안으로 제시되었다. 다만 구체적인 위치나 규모, 추진 일정에 대해서는 아직 명확하게 제시되지 않았다.

윤후덕 정책본부장은 "지금 경제규모와 인구 구성에 맞춰 제대로 공급되려면 1년에 50만호씩 (5년간) 250만호가 공급돼야 하는데 지난해에 35만호밖에 공급이 안 됐다"며 선제적 준비의 필요성을 강조했다. 이는 현재의 공급 부족 상황을 해결하기 위한 장기적 비전으로 해석된다.

기존 신도시 재정비 및 활성화

새로운 신도시 개발과 함께 기존 신도시의 재정비도 중요한 정책 축이다. 이 대통령은 "1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)는 노후 인프라를 전면 재정비해 도시 기능과 주거 품질을 함께 높이고 수원·용인·안산과 인천 연수·구월 등 노후 계획도시 정비도 적극 지원하겠다"고 약속했다. 이러한 재정비 사업은 기존 도시의 주거 환경 개선과 동시에 추가적인 주택 공급 효과를 기대할 수 있다.

또한 "수도권 주요 거점을 1시간 경제권으로 연결하겠다. GTX-A·B·C 노선은 지연되지 않게 추진하고 수도권 외곽과 강원까지 연장도 적극 지원해 GTX 소외지역을 줄여 가겠다"는 교통 인프라 확충 계획도 함께 제시했다.

재건축·재개발 활성화 정책

규제 완화를 통한 공급 촉진

이재명 대통령의 부동산 정책에서 재건축·재개발 활성화는 핵심적인 위치를 차지한다. 그는 "서울의 노후 도심은 재개발·재건축 진입장벽을 낮추고 용적률 상향과 분담금 완화를 추진할 것"이라고 밝혔다. 이는 도심 정비사업을 통한 주택 공급 확대를 위한 구체적인 규제 완화 방안으로 해석된다.

공약집에는 주택 공급 확대 방안으로 재개발·재건축 완화(용적률·건폐율 상향), 고분양가 문제 해소, 공공기관·기업이 보유한 유휴부지 활용, 과도한 업무·상가 용지의 주택용지 전환, 주택 리츠(REITs·부동산투자회사) 확대 등이 담겼다. 이러한 다각적 접근은 공급 확대를 위한 종합적 전략으로 평가된다.

재건축 초과이익환수제에 대한 입장

재건축 초과이익환수제에 대해서는 다소 유보적인 입장을 보이고 있다. 공약집에는 명시적으로 포함시키지 않았지만, 이 대통령은 "재건축을 통해서 과도한 이익을 누리는 건 사회 공공을 위해 환원돼야 한다"며 "제초안을 유지해야 한다"는 목소리를 내고 있었다8. 이는 민주당 내에서 폐지에 따른 부작용 우려가 큰 사안임을 고려한 신중한 접근으로 보인다.

세제 및 규제 정책

부동산 세제 현상 유지 원칙

이재명 대통령의 부동산 세제 정책은 '현상 유지'를 기본 원칙으로 한다. 그는 "부동산 세제는 가급적 손을 대지 않는 것이 좋다"고 말했으며, "주택 구매 수요에 대해 과도한 세금 부과로 억제하지 않겠다"는 입장을 밝혔다. 이는 과거 민주당 정권의 부동산 증세 정책과는 확연히 다른 접근이다.

구체적으로 20대 대선 당시 공약했던 국토보유세 신설안이 철회되고, 종합부동산세는 현상 유지 또는 완화한다는 방향으로 달라졌다. 현행 1주택자 종부세 기준은 민주당이 주도해서 만든 것이라 제도 변경 필요성은 없다는 것이 기본 입장이다. 다만 공시가격 인상 로드맵이 중단된 만큼 시세 90% 수준까지 공시가격을 인상한다던 로드맵이 부활할 가능성은 있다.

거래세 관련 정책

부동산 거래세에 대해서는 인하 방향을 시사했다. 다만 시장에서 인식하는 부동산 거래세는 양도세와 취득세지만 문재인·노무현 민주당 정부는 "양도세는 소득세지 거래세가 아니다"고 밝혀 양도세 인하는 기대하기 어려울 것이라는 분석이 많다. 이는 세제 정책에서의 일관성을 유지하면서도 실질적인 거래 활성화를 도모하려는 절충적 접근으로 해석된다.

청년 및 공공주택 정책

청년층 맞춤형 주거 지원

이재명 대통령의 부동산 정책에서 청년층에 대한 특별한 관심이 눈에 띈다. 공약집에는 "청년 맞춤형 공공분양 및 월세지원 확대", "상생형 공공기숙사 공급 확대" 등 청년에 대한 지원 강화 방침이 담겨 있다. 또한 "1인 가구, 청년층을 위한 직주근접, 슬세권(슬리퍼+역세권) 주거복합플랫폼주택을 조성하겠다"고 약속했다.

이를 위해 철도차량 기지와 수도권광역급행철도(GTX) 환승역, 공공청사를 복합개발하겠다고 밝혔으며, 무주택 청년 가구의 월세 지원 대상을 늘리고, 월세 세액공제도 확대하는 등 종합적인 청년 주거 지원 체계를 구축하겠다는 계획이다.

공공주택 공급 확대

공공주택 정책에서는 양적 확대와 질적 개선을 동시에 추구한다. "고품질 공공임대주택 및 공공임대 비율을 단계적으로 확대하겠다"는 공약과 함께, 도심공공주택 복합사업을 활용해 고품질 공공임대주택을 늘리겠다고 밝혔다. 주택 리츠를 확대해 월세 세액공제 적용과 향후 리츠 주식 확보로 10년 후 소유권 100% 확보라는 혁신적인 제도도 제시했다.

정책 실현 방안 및 제도 개선

공급 촉진을 위한 제도 혁신

이재명 대통령은 주택 공급 속도를 높이기 위한 제도적 개선방안을 제시했다. "고분양가 문제 해소를 위해 주택 공급 신속 인허가 제도를 도입하겠다"며, "인허가 기간을 단축해 사업비를 절감하고, 절감한 사업비는 분양가 인하를 유도하겠다"는 구상을 밝혔다. 이는 공급 과정에서의 비효율을 제거하여 궁극적으로 수요자 부담을 줄이려는 전략이다.

도시분쟁조정위원회 심사 대상에는 공사비 분쟁 조정을 포함해 공사비 투명성을 담보하겠다고도 약속했다. 이러한 제도적 개선은 건설업계의 불확실성을 줄이고 사업 추진 동력을 높이는 효과를 기대할 수 있다.

전월세 시장 안정화 방안

전월세 시장에 대해서는 임차인 보호를 강화하는 방향의 정책을 제시했다. "전세사기를 걱정하지 않도록 보증제도를 개선하겠다"며 전세사기 피해자에 대한 구제를 확대하고, 가해자에 대한 처벌도 강화할 것이라고 밝혔다. 또한 "임차인에게 책임이 전가되지 않는 보증제도 개선과 월세 세액공제 대상자 및 대상주택 범위 확대" 등의 정책을 제시했다.

정책 평가 및 시장 전망

전문가 평가

전문가들은 이재명 대통령의 부동산 공약에 대해 방향성은 긍정적이지만 구체성이 부족하다고 평가한다. 김효선 NH농협은행 ALL100자문센터 부동산수석전문위원은 "수요를 통한 규제보다는 공급 확대로 시장 안정화를 도모하겠다는 정책 기조를 가지고 있고, 특히 도심 재개발·재건축 활성화를 통해 주택을 공급하겠다는 입장이라 수요자가 원하는 곳에 공급을 할 수 있을 것이라고 기대된다"면서도 "어디에 어떻게 주택을 공급할 것인가에 대한 계획이나 사업성 부족 과제를 풀어나갈 구체적인 방안은 아직 언급되지 않아 이에 따라 시장에 미치는 영향은 달라질 것으로 판단된다"고 밝혔다.

송승현 도시와경제 대표는 "정책적으로 공급을 확대한다고 하더라도 시장이 따라주지 않으면 달성하기 어렵다"며 "대선 이후에도 우리가 실질적으로 공급이 늘었다고 체감하기는 어려울 것"이라고 전망했다.

시장 영향 전망

부동산 시장에 미칠 영향에 대해서는 단기적으로는 제한적일 것이라는 평가가 우세하다. 이번 대선에서는 부동산 시장 혼란을 줄이기 위해 구체적인 수치나 계획 등의 공약이 최소화된 만큼, 정책 효과는 뚜렷하지 않을 것으로 전망된다. 부동산 정책보다는 대내외 경제 환경 변화가 시장에 미칠 영향이 더 클 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

다만 과거 진보 정권에 대한 시장의 기억으로 인한 심리적 요인이 작용할 가능성은 있다. 송승현 대표는 "과거 진보 정권 당시를 돌아보면 규제를 통해 집값이 크게 상승했다"며 "이번에 다시 진보 정권이 들어온 것이기 때문에 과거 경험에서 비롯된 심리적 요인이 크게 작용해 집값이 상승할 가능성이 있다"고 설명했다.

결론

이재명 대통령의 부동산 정책은 과거 민주당 정권의 규제 중심 접근에서 공급 확대 중심으로의 근본적 전환을 보여준다. 세금을 통한 수요 억압 대신 4기 신도시 개발, 재건축·재개발 활성화, 공공주택 확대 등을 통한 공급 증대로 시장 안정화를 도모하겠다는 전략이다. 부동산 세제에서도 현상 유지를 원칙으로 하며, 특히 청년층과 무주택자를 위한 맞춤형 정책에 중점을 두고 있다.

다만 구체적인 실행 계획이나 목표 수치가 부족하다는 한계가 지적되며, 정책의 실효성은 향후 구체화 과정에서 결정될 것으로 보인다. 시장에 미칠 단기적 영향은 제한적일 것으로 전망되지만, 장기적으로는 공급 확대 정책의 실현 여부가 시장 안정화의 핵심 변수가 될 것으로 판단된다. 이러한 정책 방향의 변화는 한국 부동산 정책사에서 중요한 전환점이 될 가능성이 높으며, 향후 정책의 구체적 실행과 그 결과에 대한 지속적인 관찰이 필요하다.