"선택지 늘고 인센티브 커지고"…볕드는 빌라촌 '소규모 정비사업'

2022-01-18 페이스북 블로그

대규모 정비사업에서 소외됐던 저층 주거지 개발이 활성화될 전망이다. 정부와 지자체가 규제는 줄이고 인센티브는 늘리면서다. 사업 추진 지역이 더욱 확대될 것으로 관측되며 빌라 밀집지에서는 개발 기대감이 번지고 있다.

17일 서울시에 따르면 시내 저층주거지 면적은 131㎢로 전체 주거지의 41.8%를 차지하지만, 이중 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼왔다.

좁은 골목에 다세대·다가구 주택이 밀집돼 있어 주차난이 심각하고 불법 주정차로 차량 진출입이 어려워 화재 등에도 취약하다. 녹지와 휴게공간도 부족하다. 고층 아파트 단지 녹지율이 40%인 반면 저층 주거지 녹지율은 3.4%에 불과하다.

이처럼 대규모 정비사업이 어려운 저층주거지에서는 Δ자율주택정비사업 Δ가로주택정비사업 Δ소규모재건축 Δ소규모재개발 등 소규모 주택정비사업이 해결책으로 꼽힌다. 정부와 지자체가 주거환경 개선과 주택공급 확충을 위해 소규모 정비사업을 적극 독려하며 규제도 다수 완화된 상태다.

지난해 말 서울시 조례 개정으로 노후·불량건축물 경과연수 기준은 20년, 노후 비율은 57% 이상으로 완화됐다. 일반 재개발에 비해 문턱이 훨씬 낮다. 앞서 2종 7층 용도지역 변경 시 의무공공기여도 사라졌다. 각 조건에 따라 용적률 상한, 면적 확대, 분양가 상한제 제외 등 혜택도 주어진다.

이에 더해 최근 오세훈 서울시장이 공약한 '모아타운'도 공개됐다. 소규모 정비사업이 집단적으로 추진되는 지역을 모아타운으로 지정해 하나의 대단지 아파트처럼 관리하는 것이다.

모아타운으로 지정된 사업지에서 공공성을 살리면 그에 따라 층수 완화 등 혜택을 제공한다. 필요 시 용도지역도 상향된다. 사업지별로 국비·지방비도 최대 375억원 지원해 공공기반시설도 조성할 계획이다.

함영진 직방 데이터랩장은 "소규모 정비사업은 개별적으로 기반시설을 넣기 어려워 나홀로 단지로 남는단 단점이 있었는데, 타운화하면 기반시설을 넓히고 난개발을 방지하는 데 도움이 될 것"이라고 평가했다.

소규모 정비사업이 활성화되면서 이들 지역에서도 낡은 빌라가 새 아파트로 탈바꿈 할 수 있다는 기대감이 번지고 있다.

이번 모아타운 1호 시범사업지로 선정된 강북구 번동의 한 조합원은 "(인센티브로 인해) 다른 재개발에 비해 수익성이 괜찮고, 단독 주택 소유자 대부분 입주할 수 있는 조건이라 주민들 호응이 좋다"고 분위기를 전했다.

개발 기대감은 빌라 시장 전반으로 영향을 미칠 것으로 전망된다. 집값 급등으로 아파트 매수가 어려워지면서, 지난해 내내 빌라 거래량이 아파트를 뛰어넘을 정도로 빌라 수요가 늘어난 상황이다.

직방에 따르면 지난해 다세대·연립주택 거래총액은 37조6600억원으로 역대 최대치를 기록한 바 있다. 대출 규제로 거래 규모는 줄어들 수는 있지만, 올해도 빌라 인기는 계속될 것이라는 전망이 나온다.

다만 투기 방지를 위한 권리 산정 기준일이 속속 정해지고 있어 이를 알아보지 않고 섣불리 매수하면 현금 청산을 당할 우려가 있다고 전문가들은 경고한다.

서울시는 지분쪼개기 등 투기세력 유입을 차단하기 위해 지난해 공모를 통해 지정한 소규모주택정비관리지역(모아타운) 후보지는 올해 1월20일을 권리산정기준일로 고시한다. 공모를 통해 새로 선정되는 지역은 공모 결과 발표일이 권리산정일로 고시된다.